您好,欢迎来到上海律师-债权债务-经济合同纠纷-公司股权纠纷-苏州道维斯官网
案例学法

联系我们

了解更多详细信息,请致电159-9546-3516

或给我们留言给我留言

案例学法

当前位置:首页>案例学法

买卖合同纠纷

发布者:上海律师-债权债务-经济合同纠纷-公司股权纠纷-苏州道维斯    发布时间:2018-08-22 15:58:05

    案情简述:
汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与某房地产公司(以下简称房地产公司)于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对房地产公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行,四人与房地产公司分别签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因房地产公司未偿还借款本息,双方经对账,确认房地产公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定房地产公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款38601982.22元,待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给房地产公司。汤龙等四人提交与房地产公司对账表显示,双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算,并计算复利。根据双方合同约定,新房地产公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止,房地产公司拒不履行房屋交付义务。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚向法院请求房地产公司向其支付违约金6000万元以及其主张权利过程中的损失费用416300元。法院依法驳回了汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。
法律关系分析:
本案争议的商品房买卖合同签订前,房地产公司与汤龙等四人之间存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方争议的商品房买卖合同是在房地产公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期房地产公司难以清偿债务时,通过将房地产公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。
 但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且房地产公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。经审查,双方之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率,汤龙等四人作为购房人尚未足额支付合同约定的购房款,房地产公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。
要点总结:
借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
相关法条 :
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

Copyright © 2018-2020,http://szdawes.com,All rights reserved 版权所有 © 上海律师-债权债务-经济合同纠纷-公司股权纠纷-苏州道维斯